Cette méthode consiste à rechercher des références de transactions, les plus récentes possibles, pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable au bien objet de l’expertise. La valeur vénale est alors attribuée après analyse de ces ventes.
Cette méthode consiste à apprécier séparément la valeur du terrain, et celle du bâti. De manière mathématique, on peut poser : valeur de l’ensemble = valeur du terrain + valeur des constructions.
La valeur du terrain est déterminée à l’aide de la méthode par comparaison.
La valeur des constructions correspond au coût de reconstruction du bâti, à l’identique, diminué d’un pourcentage pour tenir compte de sa vétusté (en fonction de l’état du bien).
Cette méthode consiste à apprécier la valeur de l’immeuble en fonction d’un revenu, correspondant soit au loyer annuel réel (hors taxes et hors charges), soit un loyer de marché théorique qui pourrait être obtenu. Le loyer théorique est obtenu en étudiant le marché, en s’appuyant notamment sur des études de valeur locative.
Cette méthode consiste à déterminer la charge foncière (valeur du terrain) acceptable par un promoteur en fonction de l’opération immobilière envisagée. Il peut s’agir soit d’évaluer un terrain nu en zone urbanisée, ou bien un terrain encombré on parlera alors de récupération foncière. La première étape consiste un définir un programme précis, la seconde de vérifier l’adéquation du projet avec les besoins du marché et enfin, dresser un bilan de l’ensemble des coûts du projet.
